主席致辞
尊敬的各位股东：
我谨代表美罗控股有限公司（“美罗”或“集团”）董事会，很荣幸地向各位公布截至2026年3月31日财政年度（“2026财政年度”）的年 度报告。
在过去的一年里，中国房地产行业持续低迷，对集团房地产业务带来不利影响，而新加坡充满挑战性的零售环境亦持续拖累集团零 售业务的表现。尽管面临这些挑战，美罗仍致力于稳步前行，并为未来发展做好布局。我们很高兴提议派发每股2.0分新元的末期普 通股息，感谢我们忠实的股东对我们多年来坚定不移的支持。.0分新元的末期普通股息。感谢我们忠实的股东对我们多年来坚定不移的支持。
在2026财政年度，美罗推进多项举措以增强韧性、释放价值并优化投资组合。这些举措包括将持有26%权益的新加坡宝德工业基金 （Boustead Industrial Fund，简称“BIF”）出售予宝德房地产投资信托基金（UI Boustead REIT），该基金持有涵盖新加坡15 处工业、 商务园区、高规格工业及物流物业的投资组合，以及出售位于西澳大利亚、属于集团与森联集团(Sim Lian)成立的联营公司(美罗拥 有其30%的权益)持有澳大利亚合资投资组合中的Dalyellup Shopping Centre零售物业。截至2026财政年末，集团资产负债表保持 稳健，净资产为9亿新元，总资产为18亿新元。集团净负债比率1 为0.16倍，持有现金及现金等价物及短期投资合共4.359亿新元。
财务回顾
集团在2026财政年度的税后亏损为2.031亿新元，同比2025财政年度为2.247亿新元的税后亏损。该亏损主要源于集团中国房
地产相关投资产生的非现金性公允价值损失及减值损失。中国房地产行业持续低迷继续带来的不利影响导致集团房地产业务
录得：（1）主要来自联营与合资公司所持有中国物业的公允价值损失（税后）共计8,820万新元；（2）集团持有20.5%权益的联营
企业莱蒙国际集团（Top Spring，简称“莱蒙”）确认相应的亏损份额6,500万新元，主要源于其投资物业的公允价值损失（税
后）及经营亏损（包括其待售物业及应收款项的减值损失）；及（3）主要来自集团与綠橡投資管理有限公司(BentallGreenOak，
简称“BGO”)共同投资的联营公司应收金额出现了3,020万新元的减值损失。此外，集团主要对丰树全球学生宿舍私募信托
(Mapletree Global Student Accommodation Private Trust，简称“MGSA”)的投资亦确认1,070万新元的公允价值损失。部分
损失由来自新加坡、英国及澳大利亚联营及合资公司所贡献的1,620万新元所抵销。
零售业务方面，2026财政年度税后亏损为1,140万新元；同比2025财政年度税后亏损685万新元。该亏损主要由于在新加坡零售行 业持续面临高度竞争的环境下而导致零售收入下降、毛利率下滑以及更高的资产减值损失。
集团收入从2025财政年度的1.045亿新元下降至2026财政年度的9,770万新元，主要由于雅加达勿加泗（Bekasi）及宾塔罗 （Bintaro）住宅开发项目的产权销售额减少，以及美罗百利宫（Metro Paragon）及美罗长堤坊（Metro Causeway Point）的零售额下 降合计减少420万新元。
房地产投资和发展
对挑战，布局未来
美罗在2026财政年度持续在韧性较强的行业与市场中维持多元化和高质量的资产组合。集团在中国的主要投资物业美罗城（Metro
City）、美罗大厦（Metro Tower）、广州国际电子大厦（GIE Tower），以及在新加坡、英国和澳大利亚的物业，在充满挑战的环境下持
续保持韧性。
新加坡
2026年第一季度，新加坡写字楼市场受到新增供应有限及空置率较低的支撑和优质办公空间需求持续强劲的带动下，各大细分市
场的租金均有所上升。部分租户出于成本效益及运营灵活性的考虑，开始重新考虑中央商务区以外的办公地点，尤其是在优质办公
空间供应仍然充足的区域2
。位于淡滨尼区域中心的优质甲级写字楼绿融大厦（Asia Green）持续保持较高出租率，截至2026年3月
31日出租率约为98.7%。
在黄金地段乌节路，企业持续追求高质量资产，租户优先选择高规格办公空间，以吸引与留任人才并支持不断演变的办公策略3 。截 至2026年3月31日，集团持有20%权益的永久产权甲级商业物业辉盛坊（VisionCrest Orchard）已售出五个零售单位及九层写字楼， 约占总分层面积的93%。
2026年3月，集团将其持有的宝德工业基金（BIF）26%权益，按约7.657亿新元的议定物业价值出售予宝德房地产投资信托基金 （UI Boustead REIT）。此次出售所得款项净额为1.16亿新元，将使美罗能够将资本进行再循环，重新投入到战略投资机会中。
中国
中国房地产市场持续低迷，对集团在中国物业的租赁需求造成压力。上海美罗城、美罗大厦以及广州国际电子大厦的平均出租率为
70.5%（74.3% 4 5
）。成都晶融汇（The Atrium Mall）及上海广场（Shanghai Plaza）的出租率分别为90.1%（88.0% 4 5
）及88.0%（84.9% 4 5
）。湾
谷（Bay Valley）的三座写字楼出租率为70.3%（68.6% 4 5
）。在供应不断增加及持续经济挑战的背景下，租赁市场预计将继续面临挑战。
上海写字楼市场在2025年仍承受压力，预计高空置率将持续至2026年，使上海写字楼市场在短期内仍对租户有利。集团的联营企
业莱蒙、与綠橡投資管理有限公司的共同投资，以及集团其他通过联营及合资持有的投资物业，将继续受到中国及香港市场持续低
迷的影响。
印尼
在雅加达，勿加泗的五座住宅塔楼及宾塔罗的两座塔楼均已封顶。已付清款项的单位正逐步交付，销售工作亦持续进行中。借贷成
本仍处高位、经济情绪疲弱以及中产阶层持续萎缩，预计将继续对这些项目的销售工作带来阻力。
英国
在英国，美罗持有30%权益的英国专建学生公寓基金Paideia Capital UK Trust投资组合由六处优质永久产权专建学生公寓（PBSA）
物业组成，分布于沃里克（Warwick）、布里斯托尔（Bristol）、达勒姆（Durham）、埃克塞特（Exeter）、格拉斯哥（Glasgow）及金斯顿
（Kingston）。该投资组合估值为1.36亿英镑（1.49亿英镑 4 5
），反映在资本市场环境更趋审慎以及资本价值下行压力的背景下，估值
环境趋软6
，同时出租率为97.8%（99.3% 4 5
）。
在曼彻斯特，Middlewood Locks第三期项目“Railings”已于2024年12月竣工，已售单位的交付工作目前正在进行中。总共189个单 位中，大约超过一半已被售出或预订。
在伦敦，美罗持有50%权益的永久产权写字楼物业5 Chancery Lane资产增值的扩建及翻新工程进展顺利。该项目已于2026年3月 完成封顶，标志着扩建工程的关键施工里程碑。项目预计将如期完成，并将于2026年年底竣工。资产增值工程完成后，预计净可出租 办公面积将增加约25%，从约8万平方英尺增至10万平方英尺。
在谢菲尔德，集团位于Sheffield Digital Campus的甲级永久产权写字楼Endeavour，该建筑拥有能源性能证书A级 (EPC A) 及英国 建筑研究院环境评估方法 (BREEAM) 优异评级，已于2023年7月交付予英国电信，开始为期15年的租约。
澳大利亚
在澳大利亚，美罗与其合资伙伴森联集团于2025年11月，以约3,580万澳元（约3,040万新元7
）的价格，将位于西澳大利亚的一处永
久产权零售物业Dalyellup Shopping Centre出售予独立第三方。此次出售为美罗在澳大利亚合资投资组合下的首次物业出售，符
合集团推进资产组合重组及资本再循环的策略。
在完成上述出售后，美罗与森联集团在澳大利亚的资产组合包括17处永久产权物业，其中涵盖位于新南威尔士州、维多利亚州、昆 士兰州及西澳大利亚州的五栋写字楼及12个零售中心。截至2026年3月31日，该资产组合的总评估值为14亿澳元（约12亿新元），投 资组合出租率为93.9%（92.9% 4 5 ），按收入计算的加权平均租赁期约为4.7年（5.0年 4 5 ）
零售业务
在新加坡零售行业面临挑战的环境下，美罗零售业务的零售额主要来自美罗百利宫及美罗长堤坊两家百货商店从2025财政年度的
9,651万新元下降至2026财政年度的9,227万新元。
由于毛利率下降以及在竞争激烈的市场环境下成本上升，毛利从2025财政年度的260万新元减少200万新元至2026财政年度的60 万新元。鉴于零售业务持续面临挑战，美罗对其使用权资产及固定资产计提的减值损失从2025财政年度的412万新元增至2026财 政年度的670万新元。
展望未来
中东地缘政治局势紧张加剧，使得2026年全球经济前景仍存在不确定性，增加了全球供应链及金融市场受到干扰的风险。霍尔木兹
海峡航运受阻已显著加剧能源供应风险，引发严重能源冲击，尤其对亚洲能源进口经济体的影响更为明显8
。
在持续的能源供应冲击影响下，全球经济增长势头预计将受限制，经济前景趋于疲弱。经济合作与发展组织（“OECD”）预计，2026年 全球经济增长率为2.9%，2027年为3.0%，低于2025年的3.3%，反映增长前景有所放缓9 。
在国内需求趋于疲弱及地缘政治不确定性加剧的背景下，中国已将2026年国内生产总值（GDP）增长率目标下调至4.5%至5.0%13，反映 其增长前景持续放缓，并处于近几十年来的较低水平之一。通胀压力在短期内有所上升，在投入成本及能源价格上升的推动下，2026年 2月居民消费价格指数同比升至1.3%，为37个月高点14。然而，潜在需求仍然疲弱，反映消费及房地产相关行业持续低迷。
尽管中国政府已推出针对性的财政及货币支持措施，但相关措施预计主要用于缓解下行风险，而非推动明显的周期性复苏，房地产 行业的结构性挑战预计将继续抑制经济增长势头15。
写字楼市场持续供应过剩，在10个主要城市中，甲级写字楼平均面租金预计将同比下降约8.0%16。以上海为例，尽管2025年末租赁 活动有所回暖，但整体需求仍弱于供应。截至2025年末，全市甲级写字楼空置率仍高达23.6%，反映供需失衡持续，市场依然低迷。 随着约130万平方米甲级写字楼新增供应预计于2026年竣工，高空置率预计将持续17。
在中国，经济增速放缓及写字楼供应持续增加，促使业主采取更灵活的租赁策略以稳定入驻率，包括延长免租期（部分项目超过一 年）、下调租金或提供较大租赁补贴，以留住现有租户或吸引新租户。在个别情况下，租户仅需承担物业管理费用。
新加坡经济在2026年第一季度同比增长4.6%，较上一季度的5.7%增速有所放缓。经季节性调整后按季度计算，经济环比萎缩0.3% ，扭转了2025年第四季度1.3%的增长势头18。鉴于年初表现相对稳健，新加坡贸工部预计2026年全年国内生产总值增长率介于 2.0%至4.0%之间19。
尽管年初经济增长势头良好，外部环境已变得日益严峻。地缘政治紧张局势加剧及能源价格高涨，预计将在未来几个季度对整体经 济活动构成压力，尤其对新加坡等外向型经济体的影响更为显著12。
在写字楼市场方面，2026年第一季度各细分市场租金均有所上涨，主要受到供应相对偏紧以及租户对优质写字楼持续需求。尽管全 球经济不确定性可能在短期内影响租户的决策，但在租户更倾向于选择地段优越及高规格资产的带动下，对核心优质及甲级写字 楼的需求预计仍将保持韧性20。尽管市场仍面临不确定性，且短期内写字楼需求可能趋于温和，优质写字楼供应有限预计将持续支 撑租金水平21。
根据新加坡市区重建局《2025年发展总蓝图（草案）》，淡滨尼区域中心有望进一步发展为一体化的“居住—工作”枢纽，规划中的综 合用途项目、优化的交通枢纽以及行人连通性的提升，将进一步巩固其作为主要分散式商业节点的定位22。尽管租赁活动仍主要集 中于中央商务区，考虑到全岛优质写字楼供应有限，以及租户在成本与运营效率之间寻求平衡的需求，随着时间推移，区域中心内 地段良好且规格较高的写字楼资产有望获得一定的需求支持²¹。
新加坡零售行业持续面临挑战的经营环境，通胀压力及潜在的经济放缓对消费情绪造成影响23。百货商店的零售销售持续低迷，反映非 必需品消费支出趋于谨慎。在成本压力、全球不确定性以及海外消费分流的影响下，本地零售销售预计将持续表现疲弱，抑制国内需求24。
印尼经济在外部环境更趋严峻的背景下预计将有所放缓，经济合作与发展组织（OECD）预计2026年国内生产总值增长率为4.8%， 低于2025年的5.1%。能源价格高涨及贸易不确定性上升预计将抑制商业活动及家庭购买力，整体通胀率预计将从2025年的1.9%上 升至2026年的3.4%9 。印尼住宅房地产市场依然疲弱，表现为房价增长有限、需求偏软及住宅建设活动低迷。高额的借贷成本、中产 阶层萎缩以及在有利税收政策支持下的有地住宅所带来的竞争，均影响购房者信心25。
根据国际货币基金组织（IMF）于2026年4月发布的《世界经济展望》中预测，英国实际国内生产总值增长率预计将从2025年的1.3% 放缓至2026年的0.8%¹²，属于七国集团中下调幅度较大的经济体之一。通胀率预计将短期上升至接近4.0%，随后随着能源价格影 响逐渐消退，以及劳动力市场趋弱持续对工资增长构成下行压力，通胀水平预计将在2027年底前逐步回落至目标水平。
截至2026/27学年1月申请截止日期，英国大学申请人数创下619,360人的历史新高，较上年增长3.0%，其中国际学生申请人数同比 增长5.0%至124,830人，显示整体需求仍保持稳健。2025年，英国专建学生公寓（PBSA）板块的投资额约为43亿英镑，较上年有所增 长，主要受持续的投资者关注及交易活动带动。尽管供应预计仍将受到一定限制，但市场需求指标保持强劲，行业供需失衡状况预 计将继续存在，从而为该板块提供一定支撑26
曼彻斯特作为英国第二大经济中心，预计在2025年至2028年期间将继续受益于经济增长所带来的支持。至2028年，当地经济规模 预计将较2024年增加超过29亿英镑，主要受科技及专业服务领域持续扩张所带动27。
曼彻斯特仍然是宜居宜业的城市，这得益于不断增长的人口基数和持续的移民流入。与此同时，新建住宅供应仍然受限，开发活动 受到规划审批、建造成本以及监管因素的影响28。在需求与供应持续失衡的情况下，预计将继续支持租赁及自住市场的基础需求，惟 整体增长或将随着更广泛的市场环境而趋于放缓29。
在英国市场，绿色认证写字楼日益受到致力于可持续发展的企业青睐。在供应相对有限且需求持续上升的情况下，此类资产在部分 市场或将带来较优的租金增长表现30。
根据经济合作与发展组织（OECD）的预测，澳大利亚国内生产总值增长率预计将从2025年的2.0%小幅回升至2026年的2.3%，并在 2027年进一步增至2.4%9。为应对持续的通胀压力，澳大利亚储备银行（RBA）于2026年初将现金利率从1月的3.60%上调至2月的 3.85%31。鉴于燃料价格高涨预计将持续对通胀构成上行压力，RBA于2026年5月进一步收紧货币政策，将现金利率上调0.25个百分 点至4.35%32。RBA表示，受持续的成本压力及全球能源价格高涨影响，通胀在一段时间内仍可能高于目标区间，且上行风险偏高。在 当前货币政策立场更为紧缩，RBA维持审慎态度，并指出未来利率走势将取决于通胀及整体经济情况的演变。
在澳大利亚写字楼市场方面，未来五年中央商务区新增写字楼供应预计将明显减少，约为过去五年交付水平的三分之一，此举有望 助于降低空置率并推动租金增长。在资本化率方面，经历前期上升后，预计将在2026年趋于稳定，并随着投资者信心改善、租金逐步 回升以及新增供应持续受限，已出现初步收紧迹象，预计中期将小幅压缩33。
集团持有的长期与短期投资组合以公允价值计量且计入损益及其他综合收益，仍将面临较大市值波动风险。集团亦面临外汇波动风 险，主要涉及人民币、港元、美元、英镑、印尼盾及澳元。集团将尽可能通过以同种货币的资产与负债（包括借款）的匹配以实现自然对冲
总结
在贸易紧张、关税上升及政策高度不确定的宏观环境下，美罗持续在各主要市场面临强劲阻力。集团大部分房地产投资集中于中
国，而中国仍受制于当地房地产市场持续低迷及经济增长放缓，影响了企业及消费者信心、投资意愿与就业前景。
在此背景下，集团将秉持审慎态度，积极推进资金管理，包括维持充裕现金流、优化流动性。在利率长期高涨的环境下，集团将继续 积极管理融资成本，并在可行情况下使用衍生工具对冲利率风险。我们将推迟未承诺的资本支出，并落实成本节约措施，同时继续 保持稳健的流动性状况，包括现金与银行融资。
集团将积极管理现有投资组合，力求提升回报，并把握新的战略性机遇以创造更高股东价值。在资产管理方面，我们将优先推进必 要的资产增值。
鉴于当前面临挑战的经营环境，美罗将继续专注于提升零售业务的运营效率，以应对新加坡不断演变的零售环境。同时，集团亦将 通过战略合作，以及打造精选生活方式区域及体验式零售模式，推动零售转型，以提升与顾客的互动
在应对复杂多变的经济环境过程中，我们将继续致力于强化跨地域及多元化的投资组合， 同时保持稳健的资产负债表，以把握未来 可能出现的机遇。董事会及管理层将继续秉持稳健的资本管理原则，审慎管理集团的投资组合，以维护并提升股东价值，并推动集 团实现可持续的长期增长。
股息提议
为回报我们忠实的股东，董事会建议派发每股2.0分新元的末期普通股息。该建议已综合考虑在当前充满不确定性及挑战性的宏观
经济环境下，集团的未来资金需求及再投资安排。
拟派发的2026财政年度股息，体现了我们对股东多年来坚定不移的支持表示感谢。
致谢
我谨代表董事会向我们所有忠实的股东、敬业的员工、尊贵的客户、商业伙伴、合伙人及利益相关者致以衷心感谢，感谢你们多年来
的持续支持。
我与董事会同仁将共同继续应对集团当前所面临的各项挑战，并为美罗的未来发展奠定坚实基础。
陈树群
集团主席
2026年6月22日
1 净负债/股东权益
2 Savills, Singapore Office Briefing Q1 2026, April 2026
3 CBRE, Singapore Real Estate Market Outlook, February 2026
4 截⾄2026 年3 ⽉31 ⽇
5 截⾄2025 年3 ⽉31 ⽇
6 CBRE, Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) Index, November 2025
7 截⽌于2025 年11 ⽉6 ⽇, 澳元兑新元=0.85
8 UOB House View 2Q 2026, 2 April 2026
9 OECD Economic Outlook, Interim Report March 2026, 26 March 2026
10 U.S. Federal Reserve, FOMC Statement, 29 April 2026
11 Reuters, “Markets begin eyeing a Fed rate hike around the turn of the year”, 15 May 2026
12 IMF World Economic Outlook, April 2026
13 Reuters, China sets lower growth target amid weak demand, 5 March 2026
14 Reuters, China inflation hits 37-month high amid rising costs, 9 March 2026
15 Bloomberg, China stimulus seen cushioning slowdown, not driving rebound,17 March 2026
16 CBRE, 2026, China Real Estate Market Outlook, February 2026
17 Savills, Shanghai Office Market Q4/2025, February 2026
18 Ministry of Trade and Industry Singapore, Singapore’s GDP Grew by 4.6 Per Cent in the First Quarter of 2026, April 2026
19 Ministry of Trade and Industry Singapore, MTI Upgrades 2026 GDP Growth Forecast to “2.0 to 4.0 Per Cent”, February 2026
20 Colliers, Q1 2026: Premium leads rental growth Singapore, March 2026
21 Cushman & Wakefield, Marketbeat Singapore Office Q1 2026, March 2026
22 Urban Redevelopment Authority, Draft Master Plan 2025 (decentralisation strategy and regional centres)
23 Department of Statistics Singapore, Retail Sales Index and Food & Beverage Services Index, February 2026
24 Cushman & Wakefield, Marketbeat Singapore Retail Q1 2026, March 2026
25 JLL, APPD Market Report Article, Jakarta, 12 February 2026
26 Knight Frank, UK Student Market Update, February 2026
27 Manchester City Council, Our Manchester Strategy 2025-35 Report
28 CBRE, UK Residential Forecasts Q1 2026, March 2026
29 CBRE, UK Real Estate Market Outlook 2026, January 2026
30 CBRE, UK Sustainability Index – Results to H1 2025, September 2025
31 Reserve Bank of Australia, Statement by the Monetary Policy Board: Monetary Policy Decision, 3 February 2026
32 Reserve Bank of Australia, Statement by the Monetary Policy Board: Monetary Policy Decision, 5 May 2026
33 CBRE Pacific Real Estate Market Outlook 2026, 27 January 2026